خلاصه ای از جلسه با (م.ا)
روند کسری و تورم : کسری بودجه، تورم، کاهش درآمد سرانه، فشار به خانوار، تشدید کسری [باید بعدا تامل کرد که آیا این روند کاهنده است یا افزاینده ولی اجمالا نظر این بود که رشد کسری افزاینده است]
نسبت قیمت یک خانه ۹۰ متری به درآمد سالانه در ایران : ۹ – به نسبت سایر کشورها خیلی بد نیستیم – آمریکا کمتر از ۳ است
این نسبت یعنی اگر با پس انداز ۳۰ درصد درآمد افراد بتوانند اقساط وام را بدهند، میتوانند با یک وام ۲۷ یا ۳۰ ساله همین الان خانه دار شوند.
همین نسبت در مورد تهران ۲۰ است یعنی حتی با حل مشکل تامین مالی هم نمیشود به تهرانی ها وام ۶۰ ساله داد تا خانه دار شوند.
تراکم در تهران زیاد است و توسعه افقی هم نداشته که بتواند توزیع را یکنواخت تر کند.
قیمت حقیقی زمین سال ۸۶ یک پیک داشته بعد تا سال ۹۶ کاهش یافته و در ۵ سال اخیر تقریبا ۳ برابر شده و حتی از پیک قبلی هم بالاتر رفته است.
راهکارهای پیشنهادی : مالیات تنظیمی برای تقاضای سرمایه ای و توسعه افقی و عرضه زمین به مردم (زمین بدهیم به مردم. هم ساده است و هم دستاورد سریع حساب میشود)
در ده سال آینده ۱۳ میلیون مسکن نیاز داریم
نهضت ملی تقریبا متوقف است چون حتی اتمام فونداسیون هم کمتر از ۲۰۰ هزار بوده است
میگویند مشکل مصالح نداریم (۸ میلیون تن فولاد نیاز داریم که ظرفیت خالی ۱۶ م داریم. سیمان هم تقریبا همین وضعیت است)
[البته باید بیشتر به این اعداد فکر کرد. آیا ظرفیت اسمی قابل دستیابی است؟ آیا صرفه اقتصادی دارد؟ الان ۲۰ م تن تولید و مصرف داخلی فولاد داریم و ۷.۵ م تن صادرات. این ۲۰ م کجا میرود که در مسکن نمیرود؟ بعدا چه میشود؟ ]
در تامین مالی باید سهم مسکن را بیشتر کنیم ولی مساله اینجاست که در تسهیلات صف داریم (به خاطر نرخ گذاری) و برای بانک عاقلانه نیست به مسکن بدهد هرچند که مسکن راحت تر و مطمئن تر است. (سهم الان مسکن و ساختمان ۳.۸ درصد از تسهیلات است)
چرا مردم آورده نمی آورند؟ چون اعتماد ندارند، قیمت تمام شده مشخص نیست، تجربه های منفی قبلی دارند.
[شاید یک علت اصلی این است که وام را مرحله ای میدهیم. اگر الان وام را میدادیم بهتر میشد؟ نه چون شاید مصالح نمیخرید یا نمیتوانست سرمایه را نگهداری کند. پس شاید باید از مدل وام خارج شویم]
راهکار : مدل های چند متولی (سازنده و بانک و مردم) فایده ندارد. باید یک متولی باشد. دولت زمین بدهد و برود کنار. بعدا اگر امکانش را داشت تسهیلات هم بدهد.
[زمین زیر آزادگان الان متری ۵۰ تومان نیست مثلا متری ۱۰ تومان است چون نه زیر بنا و نه روبنا ندارد. احتمالا دولت میتواند پلاک بندی کند و از هر سه پلاک یکی را بفروشد و پولش را برای ساخت دوتای دیگر در قالب هایی که ریسک را هج میکند، نگهداری کند و وام بدهد تا مردم هم راضی باشند. اگر هم میخواهد بدهی خودش را بدهد باید از هر دو پلاک یکی را بفروشد که در این صورت فشار سیاسی کار زیاد تر میشود و برای دولت تا حدودی بدنامی هم احتمالا دارد]